非常に危険な賭になってしまうこともあるからです。
一般的に、建売住宅の購入者は初めて家を取得するというケースが多いため、不動産取引も初めてということになるでしょう。
建売住宅に限らず、不動産は商品として高額であるうえ、その取引の内容が極めて特殊である場合が多いことから、不動産取引に関する専門的知識をもたない消費者との間でトラブルが後を絶ちません。
ひとたび購入を決断したならば、後悔しない買い方をしたいものです。
法律では「宅地建物取引業法」により、消費者保護の目的で、不動産取引に不正行為が発生しないように厳しい基準が定められています。
それでも不動産取引にはトラブルが多く、業者のいいなりになって取引してしまうようなことは避けなければなりません。
そのためには、最低限の不動産取引上の知識をもつことと、自分自身でできる限りの調査は実施する必要があるのです。
不動産の媒介業務では「重要事項説明書」というものが必要とされます。
宅地建物取引業者の行う物件調査にもとづいてつくられたもので、その調査の項目としては、次のようなものが挙げられます。
宅地建物取引業法では、消費者の保護を図り、トラブルを未然に防止することを目的として、取引の対象となった物件に関する重要な事項について、専門的知識をもった宅地建物取引主任者に説明させることとしています。
重要事項説明は書面で交付すること、その交付時期、説明者（宅地建物取引主任者）についても法令により決められています。
重要事項の説明は、媒介や仲介をする不動産会社の宅地建物取引主任者が、必ず取引主任者証の提示をして行い、物件を取得しようとする者に対してなされなければならない、と規定されています。
建売住宅の購入で失敗しないためには、この重要事項説明において説明されるべき内容をしっかりと理解しておく必要があるでしょう。
裏を返せば、重要事項説明で不明瞭な部分、おかしい部分がある場合には、買ってはいけない建売住宅であるといえるのです。
では、重要事項説明書の内容について、注意すべきポイントを具体的に説明していきましょう。
土地の面積において、法務局に登記された帳簿上の面積である「公簿面積」と実測した面積が異なる場合、後になって面積の過不足による金銭トラブルが生じることがあります。
そのため、公簿は実測の面積のどちらによる売買であるかを明確にする必要があります。
敷地の境界は、その土地の所有者が単独で決定することができない性質のものです売買の対象となっている土地と隣接地の境界が不明確である場合、隣接地の所有者との間で取り交わす不動産取引には売主と登記名義人が異なる場合があり、それに伴う取引上のトラブルも少なくありません。
ミニ開発などにおける建売分譲などの場合、土地所有者である登記名義人から所有権移転登記が終了しないまま、建売業者による分譲が行われるケースや、登記名義人と建売業者の間で売買予約をしただけで分譲が行われる場合などさまざまな形態があります。
したがって、売主と登記名義人が異なる場合は、その理由について説明を受けておく必要があります。
宅地建物に関して登記されている権利の種類、内容などについて説明を受けることは法令で定められています。
取引に影響を及ぼす重要な事項ですので、細心の注意をもって説明を受ける必要があります。
特に、担保物件やそのほか所有権の行使を制限する権利が取引対象物件に付いているときは、らを消去して売買してもらわなければ困ります。
そのため、この消去の手続きについて納得できる説明が必要となるのです。
都市計画法において、市街化区域では「用途地域」が定められています。
建築物の用途や形態の規制を通して、適正な市街地環境の保全を図ることを目的としています。
この用途地域のうち、市街化調整区域は原則として建築はできません。
都市計画道路に指定されている場合、一部が取引対象物件にかかって、取引対象物件に近い場所が指定されている場合には、将来その完成によって環境に重大な影響が出てくる可能性もあるので注意が必要です。
建築基準法は、土地の利用に関して制限を設けており、その制限を逸脱する建物は建てられません。
建築基準法で規定される土地の利用に関する制限のうち、接道義務については、建物を建築する場合、原則として、敷地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない、という条件が付されています。
そのほか、なければならないなど、地域などによっていろいろな接道パターンがありますので注意が､必要です。
その制限の主なものとしては、「用途地域」「容積率・建蔽率」「接道義務」などが挙げられます。
このうち、容積率や建蔽率は、建物の面積の敷地而積に対する割合の制限を意味します。
接道義務については、建物を建築する場合、敷地は幅貝４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならないという条件が付されています。
したがって、容積率や建蔽率、接道義務などの条件を満たしていない敷地については、建築はできませんし、既存の建物が建っていても再建築ができなくなります。
すなわち、欠陥があったとしても建て直しができないわけです。
そのため、道路の種類や路地状の敷地延長部分をもつ敷地について注意が必要となります。
私道負担に関すること、たとえば位置指定道路がその取引対象物件の一部にかかっている場合には、その部分には利用制限がかかります。
道路を他人が所有している場合などのように将来の利用に不安要素があるなど、買主にとっては重要な事項といえます。
前項同様、制限を無視していれば建て直しが利かないため、あいまいなままにすることはできません。
電気・上下水道・ガスなど生活関連施設は、居住者にとって生活を営むうえで必要不可欠な施工です。
ために新たに築造する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けたものをいう既存の施設だけでなく、将来の整備計画などについても知る必要があります。
その負担金などについても知らなければなりませんので注意しましょう。
特別に注意しなければならない点として、配管が他人の土地を通過している場合には、将来の利用や変更に関して不安が残ります。
排水管などの敷設管について、自費工事として私有の配管を敷設してある場合には、配管の使用承諾や使用料の問題が生じることも覚えておきましょう。
売建方式物件のように、取引の対象となる建物が完成していない状態での売買、未造成地や区画割り前などの場合には、購入者は物件を確認することができません。
そのため、完成後の形状が購入者の予想と食い違いトラブルになることがあります。
宅地の形状・構造については正確な図面が交付される必要があります。
正確な図面とは、外周の各辺の長さ、宅地と道路、隣接地との高低差、地積、方位、宅地と接する道路の位置、幅員・構造、排水施設、給水管・ガス管の引込み位置、電柱の位置などが記載されていることが条件となります。
建物については、宅地に対する配置と付帯施設（カーポート、門、塀など）、各階の平面図、各面の立面図、構造図、設備図、仕様書、仕上げ表、そのほか具体的なカタログ類がそろっていることが条件となります。
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